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中央空調(diào)維修保養(yǎng)項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

一、中央空調(diào)維修保養(yǎng)分類(lèi)

1、檢查性維護(hù)保養(yǎng)：

（1）基于設(shè)備運(yùn)行情況和客戶需求，有計(jì)劃地進(jìn)行各類(lèi)常規(guī)檢查；

（2）現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)業(yè)主的操作人員，講解涉及機(jī)組運(yùn)行、保養(yǎng)的實(shí)用技術(shù)；

（3）提供各類(lèi)必要的增值服務(wù)；

（4）就主機(jī)及輔助設(shè)備　運(yùn)行存在的問(wèn)題提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和改善方案。

2、預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)：

（1）包括檢查性維護(hù)保養(yǎng)提供的內(nèi)容；

（2）按照廠家的推薦進(jìn)行必要的預(yù)防性保養(yǎng)；

（3）預(yù)防性保養(yǎng)包括清洗換熱器銅管，分析和更換冷凍機(jī)油、油濾芯、干燥過(guò)濾器等。

3、全面性維護(hù)保養(yǎng)：

（1) 最全面徹底的保養(yǎng)方案，包括全部常規(guī)檢查、增值服務(wù)和緊急故障處理的服務(wù)；

（2）在設(shè)備故障時(shí)，負(fù)責(zé)全部維修工作和零部件更換。

4、緊急性維修：

根據(jù)客戶的需求，24小時(shí)為客戶提供緊急維修服務(wù)，發(fā)達(dá)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和高素質(zhì)的服務(wù)人員隊(duì)伍確保快速排除故障，確保最短停機(jī)時(shí)間。

5、節(jié)能改造：

節(jié)能改造是指將冷卻水水泵、冷卻風(fēng)扇電機(jī)采用變頻驅(qū)動(dòng)，并根據(jù)冷凍水的出水溫度變化來(lái)實(shí)現(xiàn)水泵和風(fēng)機(jī)的變頻調(diào)速，實(shí)現(xiàn)節(jié)能將耗。

6、冷凍機(jī)油的分析：

潤(rùn)滑油質(zhì)能充分反映壓縮機(jī)的內(nèi)部機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)狀況和運(yùn)行趨勢(shì)，潤(rùn)滑油的金屬含量、濕度和酸度等都是可能導(dǎo)致重大設(shè)備故障的關(guān)鍵指標(biāo)，我們提供的專(zhuān)業(yè)油分析，能在關(guān)鍵時(shí)刻向您提出改進(jìn)意見(jiàn)，提前排除機(jī)組的重大故障隱患，避免意外停機(jī)和高額維修費(fèi)用，保護(hù)您的投資。

7、冷卻塔、水泵、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、新風(fēng)機(jī)組等的維修保養(yǎng)和改造。

二、中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容

1、空調(diào)主機(jī)部分：

（1）檢查空調(diào)主機(jī)制冷系統(tǒng)制冷劑的高壓、低壓是否正常；

（2）檢查空調(diào)主機(jī)制冷系統(tǒng)制冷劑有無(wú)泄漏，是否需要補(bǔ)充制冷劑；

（3）檢查壓縮機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電流是否正常；

（4）檢查壓縮機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常；

（5）檢查壓縮機(jī)的工作電壓是否正常；

（6）檢查壓縮機(jī)油位，顏色是否正常；

（7）檢查壓縮機(jī)油壓、油溫是否正常；

（8）檢查空調(diào)主機(jī)相序保護(hù)器是否正常、有無(wú)缺相情況；

（9）檢查空調(diào)主機(jī)各接線端子有無(wú)松動(dòng)；

（10）檢查水流量保護(hù)開(kāi)關(guān)工作是否正常；

（11）檢查電腦板、感溫探頭阻值是否正常；

（12）檢查空調(diào)主機(jī)空氣開(kāi)關(guān)是否正常；交流接觸器、熱保護(hù)器是否良好。

2、風(fēng)系統(tǒng)的檢查：

（1）檢查風(fēng)機(jī)盤(pán)管出風(fēng)的風(fēng)量是否正常；

（2）檢查風(fēng)機(jī)盤(pán)管回風(fēng)的回風(fēng)濾網(wǎng)是否聚積灰塵；

（3）檢查出風(fēng)溫度是否正常。

3、水系統(tǒng)的檢查：

（1）檢查冷卻、冷凍水的水質(zhì)情況，是否需要更換水；

（2）檢查冷卻、冷凍水系統(tǒng)中的過(guò)濾網(wǎng)上的雜質(zhì)，且清洗過(guò)濾網(wǎng)；

（3）檢查水系統(tǒng)中有無(wú)空氣，是否需要排氣；

（4）檢查回水、出水溫度是否正常；

（5）檢查水泵聲音、電流是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常；

（6）檢查閥門(mén)是否開(kāi)啟靈活、有無(wú)銹斑、有無(wú)泄漏等現(xiàn)象；

（7）檢查保溫系統(tǒng)有無(wú)開(kāi)裂、破損、漏水等現(xiàn)象。

三、中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)定期回訪

（1）向工程部工作人員了解設(shè)備、系統(tǒng)近期運(yùn)行情況是否良好；

（2）檢查設(shè)備、系統(tǒng)的運(yùn)行工作紀(jì)錄；判斷是否有故障。

四、中央空調(diào)檢修內(nèi)容

1、正常運(yùn)轉(zhuǎn)中的檢修

（1）查壓縮機(jī)冷凍油的油壓及油量；

（2）系統(tǒng)探漏（制冷劑），發(fā)現(xiàn)漏點(diǎn)及時(shí)處理；

（3）檢查有無(wú)不正常的聲響、震動(dòng)及高溫；

（4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力；

（5）檢查各種閥門(mén)是否正常；

（6）檢查冷水機(jī)出入水的溫度及壓力；

（7）檢查主電路上接線端子并壓實(shí)；

（8）檢查電氣控制部分；

（9）檢查機(jī)組潤(rùn)滑系統(tǒng)；

（10）檢查各儀表、控制器的工作狀態(tài)；

（11）保持設(shè)備處于清潔狀態(tài)。

2、年度間停機(jī)后的檢修

（1）檢查清洗干燥過(guò)濾器，干燥劑吸潮后應(yīng)進(jìn)行干燥處理或更換；

（2）檢查及制冷設(shè)備安全保護(hù)裝置整定值；

（3）檢查壓縮機(jī)冷凍油的油壓及油量，必要時(shí)進(jìn)行冷凍油更換及補(bǔ)充；

（4）檢查壓縮機(jī)電機(jī)絕緣情況；

（5）查并收緊電路上的各電線接點(diǎn)；

（6）查電氣控制部分；

（7）提供以上內(nèi)容檢查報(bào)告（每年一次）。

3、末端的檢修

（1）空氣處理機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管的檢查（每年一次）。

（2）空氣處理機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管的保養(yǎng)、加油（每年一次）。

（3）檢查、調(diào)整皮帶，清洗表冷器，清洗過(guò)濾器（每年至少一次）。

（4）清理管路、除污（每年至少一次）。

（5）空氣處理機(jī)的清掃、除塵（每年一次）。

4、水系統(tǒng)檢修工作內(nèi)容

（1）冷凍水泵及冷卻水泵的檢查、加油；

（2）電機(jī)、電器絕緣檢測(cè)、加油、檢查及更換密封元件；

（3）冷卻塔一般保養(yǎng)性檢修檢修；

（4）水系統(tǒng)關(guān)鍵部位的閥門(mén)、過(guò)濾器、單向閥、壓力表、溫度計(jì)、保溫情況的檢查及更換修理。

5、冷卻塔維護(hù)保養(yǎng)

（1）維修冷卻塔填料、清洗、更換； 

（2）維修冷卻塔鋼件、清洗、防腐及更換； 

（3）維修冷卻塔玻璃鋼件、清洗、修補(bǔ)及更換； 

（4）維修冷卻塔風(fēng)機(jī)、電機(jī)維修、減速機(jī)維修、檢修及更換； 

（5）維修冷卻塔風(fēng)機(jī)靜平衡、調(diào)整； 

（6）圓塔布水器、布水管維修、檢修及更換； 

（7）方塔淋水噴頭、收水器維修、檢修及更換； 

（8）冷卻塔集水池、循環(huán)水管路維修、清洗及維護(hù)； 

（9）冷卻塔拆遷； 

（10）冷卻塔結(jié)構(gòu)維修、改造；

（11）冷卻塔熱力性能升級(jí)； 

（12）冷卻塔噪聲、振動(dòng)維修。

6、維修冷卻塔保養(yǎng)時(shí)的注意事項(xiàng)： 

（1）送風(fēng)機(jī)的V型皮帶在初次運(yùn)行時(shí)有可能稍伸長(zhǎng)，請(qǐng)根據(jù)調(diào)整要領(lǐng)，適當(dāng)調(diào)整皮帶松緊，如果收得太緊，會(huì)損壞軸承，而引起事故。 

（2）定期清掃上部水槽散水孔、下部水槽過(guò)濾器等。 

（3）冷卻塔長(zhǎng)時(shí)間停頓時(shí)松開(kāi)皮帶，蓋好馬達(dá)。使用運(yùn)行時(shí)裝好皮帶，鎖緊螺母，并加查冷卻塔內(nèi)是否有鳥(niǎo)巢或異物。然后再開(kāi)機(jī)運(yùn)行。 

（4）每月一次以上交換循環(huán)水。（密閉式的場(chǎng)合，循環(huán)水不必交換，但散布水需交換）。 

7、冷卻塔冬季運(yùn)休時(shí)的注意事項(xiàng)： 

（1）冷卻塔停滯時(shí)注意排放干凈循環(huán)水和布水器內(nèi)存水，以免動(dòng)壞。 

（2）密閉式的冷卻塔，請(qǐng)開(kāi)放循環(huán)水排水、排氣口、散水水泵的排水閥門(mén)。 

（3）為防止冷卻塔下部水槽凍結(jié)，溫度較低時(shí)使用防凍電熱器。 

8、密閉式冷卻塔冬季運(yùn)休時(shí)的注意事項(xiàng)： 

（1）密閉式冷卻塔冬季使用應(yīng)注意防止銅管（散熱器）和散布水的凍結(jié)。 

（2）為防止冷卻塔循環(huán)水的凍結(jié)，請(qǐng)?jiān)谘�環(huán)水中加入不凍液、或在配管中加入輔助防凍電熱器。 

（3）冷卻塔加防凍液后，凍結(jié)溫度下降，不容易凍結(jié)。防凍液的濃度越高，凍結(jié)溫度越下降，但熱傳導(dǎo)率會(huì)下降，因此，在冷卻塔使用時(shí)要注意。冷卻塔有漏水或自然損耗需要補(bǔ)充水時(shí)，補(bǔ)充水會(huì)稀釋不凍液，而使凍結(jié)溫度上升，請(qǐng)注意水溫。 

（4）冷卻塔循環(huán)水泵運(yùn)行時(shí)，防凍電熱器加熱，水不會(huì)凍結(jié)。如果有循環(huán)水泵停止的場(chǎng)合，就另外需要輔助循環(huán)水泵，這里我們建議使用整套防凍器（包括輔助循環(huán)水泵、防凍電熱器、配管）。 

（5）循環(huán)水系統(tǒng)設(shè)置3方向閥門(mén)，在循環(huán)水通過(guò)旁通管來(lái)控制容量的場(chǎng)合，如果增加旁通管的流量，會(huì)降低銅管內(nèi)的流速，就是有負(fù)荷時(shí)也可能會(huì)產(chǎn)生凍結(jié)。請(qǐng)?jiān)O(shè)定冷卻塔最小循環(huán)水量。 

（6）為防止散水水泵和散水配管的凍結(jié)，請(qǐng)使用防凍電熱器，來(lái)保持下部水槽的溫度。

五、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)程序 

程序要點(diǎn)：

1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定 

（1）每年由工程部主管組織水泵房組長(zhǎng)/機(jī)電維修員一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。 

（2）制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則： 

① 給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；  

② 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）； 

③ 合理的時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。 

（3）《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容： 

① 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容； 

② 備品、備件計(jì)劃； 

③ 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間； 

④ 預(yù)計(jì)費(fèi)用。 

2、水泵房機(jī)電維修員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。
3、廣場(chǎng)內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機(jī)電維修員負(fù)責(zé)。 
4、水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的4月、10月份應(yīng)對(duì)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。 

（1）電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)： 

① 用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)； 

② 檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；

③ 檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理； 

④ 清潔電動(dòng)機(jī)外殼； 

⑤ 檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。 

（2）水泵維修保養(yǎng)： 

① 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承； 

② 轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸； 

③ 檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤(pán)根； 

④ 清潔水泵外表； 

⑤ 如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。 

（3）檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換。 

（4）檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。 

5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的5月、11月應(yīng)對(duì)廣場(chǎng)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。 

（1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物。 

（2）檢查、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。 

（3）檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。 

（4）交流接觸器維修保養(yǎng)： 

① 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒； 

② 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)懲不能正常工作的觸頭應(yīng)更換； 

③ 清潔鐵芯上的油污及臟物； 

④ 檢查復(fù)位調(diào)簧情況； 

⑤ 擰緊所有緊固件。 

（5）自耦減壓?jiǎn)��?dòng)器維修保養(yǎng)： 

① 用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理； 

② 外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。 

（6）熱繼電器維修保養(yǎng)： 

① 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無(wú)損，如損壞則應(yīng)更換； 

② 檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。 

（7）自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng)： 

① 用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理； 

② 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換； 

③ 自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)在閉合或斷開(kāi)過(guò)程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無(wú)卡住現(xiàn)象； 

④ 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。 

（8）中間繼是器、信號(hào)繼電器修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號(hào)是否正確，如有問(wèn)題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。 

（9）信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)： 

① 檢查各信號(hào)燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡； 

② 檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。 

（10）遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)： 

① 檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理； 

② 檢查信號(hào)線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接； 

③ 偏差很大或信號(hào)線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。 

6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng) 

（1）閘閥維修保養(yǎng)： 

① 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊； 

② 檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油； 

③ 對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑； 

④ 對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。 

（2）止回閥維修保養(yǎng)： 

① 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換； 

② 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧； 

③ 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。 

（3）浮球閥維修保養(yǎng)： 

① 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換； 

② 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直； 

③ 檢查浮球閥連桿插銷(xiāo)是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。 

（4）液位控制器維修保養(yǎng)： 

① 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換； 

② 清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道； 

③ 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊； 

④ 緊固所有螺母。 

7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng) 

（1）用500V搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應(yīng)拆開(kāi)潛水泵或排污泵，對(duì)線圈進(jìn)行烘干處理。 

（2）檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。 

（3）檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。 

（4）清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新沒(méi)漆一遍。

（5）檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。 

8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進(jìn)行一次） 

（1）檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。 

（2）檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。 

（3）檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。 

（4）檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。 

9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過(guò)8小時(shí)，如必須超過(guò)8小時(shí)，則應(yīng)由機(jī)電處主管填寫(xiě)《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可延時(shí)。 

10、對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中；對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫(xiě)出《 事故報(bào)告》并上報(bào)公司。 

11、水泵房機(jī)電維修員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長(zhǎng)整理成冊(cè)后交機(jī)交處存檔，保存期為長(zhǎng)期。 

12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由機(jī)電處主管填寫(xiě)《停 申請(qǐng)表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。

六、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)

1、給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理計(jì)劃的制定與職責(zé) 

物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好，延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，工程部要制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，并制定年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，通常工程部管理組負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。在制定過(guò)程中，要認(rèn)真考察給排水設(shè)備設(shè)施的使用額度及給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況，合理地安排時(shí)間等因素。工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況，維修組負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，公共事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況，以便用戶作好準(zhǔn)備，遇突發(fā)事故停水，應(yīng)向用戶作出解釋。 

2、維修組的運(yùn)作程序 

維修組的成員負(fù)責(zé)按管理組編制的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)工作并巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，對(duì)于運(yùn)行組不能完成的維修保養(yǎng)工作，經(jīng)管理組調(diào)動(dòng)后，由維修組負(fù)責(zé)，運(yùn)行組配合共同完成；維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報(bào)告后，應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行搶修；維修組成員下班后離開(kāi)駐地應(yīng)向組長(zhǎng)報(bào)告去向，以便緊急情況下緊急調(diào)動(dòng)。 

3、水泵機(jī)組的維修養(yǎng)護(hù) 

1. 水泵的維修養(yǎng)護(hù) 

生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，應(yīng)加注潤(rùn)滑油，如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸，檢查機(jī)械密封或壓盤(pán)根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤(pán)根或更換機(jī)械密封，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換，檢查機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。 

2. 冷凍站系統(tǒng)的監(jiān)控    

監(jiān)控設(shè)備包括：冷水機(jī)組、冷卻水循環(huán)泵、冷凍水循環(huán)泵、冷卻塔、自動(dòng)補(bǔ)水泵、電動(dòng)蝶閥等。 

（1）檢測(cè)啟動(dòng)停冷水機(jī)組及相關(guān)設(shè)備。完成冷卻水循環(huán)泵、冷卻水塔風(fēng)機(jī)、冷凍水循環(huán)泵、電動(dòng)蝶閥、冷水機(jī)組的啟動(dòng)及冷水機(jī)組、電動(dòng)蝶閥、冷水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)的順序連鎖停機(jī)。 
啟動(dòng)順序?yàn)椋簩?duì)應(yīng)冷卻水、冷凍水管路上的閥門(mén)開(kāi)啟；冷卻塔風(fēng)機(jī)、冷卻水泵、冷凍水泵的啟動(dòng)情況。 
停止順序?yàn)椋呵袛嘀鳈C(jī)電源；冷卻塔風(fēng)機(jī)、冷卻水泵、冷凍水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況。 

（2）測(cè)量冷卻水供回水溫度，冷卻水供水溫度及冷水機(jī)的開(kāi)啟和控制冷卻塔風(fēng)機(jī)的啟停。維持冷卻水供水溫度，使冷凍機(jī)能在更高效率下運(yùn)行。  

（3）根據(jù)膨脹水箱的液位，自動(dòng)啟停自動(dòng)補(bǔ)水泵；

（4）監(jiān)測(cè)各水泵、冷水機(jī)、冷卻塔風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)、手／自動(dòng)狀態(tài)、故障報(bào)警，并記錄運(yùn)行時(shí)間；  

（5）檢測(cè)每臺(tái)水泵的出水端管道上安裝水流開(kāi)關(guān)，水泵啟動(dòng)后，水流開(kāi)關(guān)檢測(cè)水流狀態(tài)，如故障則自動(dòng)停機(jī)。

（6）檢測(cè)圖形顯示、記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報(bào)警，記錄累計(jì)運(yùn)行時(shí)間及其他的歷史數(shù)據(jù)等。 

3. 新風(fēng)/空調(diào)機(jī)組的監(jiān)控

（1）檢測(cè)時(shí)間程序自動(dòng)啟／停送風(fēng)機(jī)，具有任意周期的實(shí)時(shí)時(shí)間控制功能； 

（2）監(jiān)測(cè)送風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)、手／自動(dòng)狀態(tài)、故障報(bào)警、累計(jì)運(yùn)行時(shí)間； 

（3）檢測(cè)防凍保護(hù)：在冬季，當(dāng)溫度過(guò)低時(shí)，開(kāi)啟熱水閥，關(guān)新風(fēng)門(mén)、停風(fēng)機(jī)、報(bào)警提示； 

（4）檢測(cè)風(fēng)壓差開(kāi)關(guān)測(cè)量空氣過(guò)濾器兩側(cè)壓差，超過(guò)設(shè)定值時(shí)報(bào)警； 

（5）檢測(cè)風(fēng)機(jī)、風(fēng)門(mén)、冷水閥狀態(tài)連鎖程序； 
① 檢測(cè)啟動(dòng)順序：開(kāi)冷水閥、開(kāi)風(fēng)閥、啟風(fēng)機(jī)、調(diào)冷水閥； 
② 檢測(cè)停機(jī)順序：停風(fēng)機(jī)、關(guān)風(fēng)閥、關(guān)水閥； 

（1）對(duì)于新風(fēng)機(jī)組，測(cè)量新風(fēng)溫度和送風(fēng)溫度，并根據(jù)送風(fēng)溫度，對(duì)于空調(diào)機(jī)組，測(cè)量新風(fēng)溫度和溫度設(shè)定；

（2）檢測(cè)圖形顯示，記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報(bào)警，記錄累計(jì)運(yùn)行時(shí)間及其歷史數(shù)據(jù)等。

4. 給排水系統(tǒng)的監(jiān)控 
監(jiān)控設(shè)備包括：給排水泵、生活水池、污水池、集水坑。 

（1）監(jiān)測(cè)生活水泵、污水泵的運(yùn)行狀態(tài)，手／自動(dòng)狀態(tài)和故障信號(hào)，故障時(shí)報(bào)警，并累計(jì)運(yùn)行時(shí)間；  

（2）實(shí)現(xiàn)就地控制和遠(yuǎn)程控制的轉(zhuǎn)換；  

（3）監(jiān)測(cè)生活水池液位，對(duì)超限水位報(bào)警，防止溢流，對(duì)超低液位也進(jìn)行報(bào)警； 

（4）根據(jù)生活水箱液位，啟停生活水泵，并進(jìn)行超限報(bào)警； 

（5）根據(jù)污水池、集水坑液位，啟停污水泵，并對(duì)超高液位進(jìn)行超限報(bào)警；  

（6）中央站彩色圖形顯示，記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報(bào)警，記錄累計(jì)運(yùn)行時(shí)間及其歷史數(shù)據(jù)等。 

5. 給排風(fēng)系統(tǒng)的監(jiān)控 

（1）監(jiān)測(cè)各風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)、手／自動(dòng)狀態(tài)； 

（2）在自動(dòng)狀態(tài)下按時(shí)間程序自動(dòng)啟／停風(fēng)機(jī)； 

（3）監(jiān)測(cè)送／排風(fēng)機(jī)的故障信號(hào)，故障時(shí)報(bào)警，并累計(jì)運(yùn)行時(shí)間；

（4）記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報(bào)警，記錄累計(jì)運(yùn)行時(shí)間及其歷史數(shù)據(jù)等。 

6. 照明系統(tǒng)的監(jiān)控：只監(jiān)不控的方式。 

7. 電梯系統(tǒng)的監(jiān)控：樓宇自控系統(tǒng)對(duì)電梯系統(tǒng)實(shí)行只監(jiān)不控的方式，只對(duì)電梯的運(yùn)行狀態(tài)、電梯的上升、下降進(jìn)行監(jiān)視。